Gesetzliche Vorgaben zur Baufinanzierung (KIM-Verordnung)

In Österreich gelten die verbindlichen Regeln der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Verordnung (kurz: KIM-VO). Diese werden für Selbstständige und Freiberufler besonders streng geprüft:

• Eigenkapital: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Kaufpreis plus ca. 10 Prozent Nebenkosten) müssen aus eigenen Mitteln stammen.
• Schuldendienstquote: Die monatliche Kreditrate darf maximal 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen.
• Laufzeit: Die maximale Kreditlaufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt.

Warum Vorbereitung für Selbstständige wichtig ist

Wer unvorbereitet bei der Hausbank anfragt, muss mit einer Ablehnung rechnen. Einige Banken vergeben Immobilienkredite an Selbstständige nur zurückhaltend – vor allem, wenn die selbstständige Tätigkeit noch nicht lange besteht.

Der Grund: Für die Bank sind Geschäftsentwicklung und Einkommen dann schwerer einschätzbar. Wer hingegen seit Jahren erfolgreich selbstständig ist, hat meist bessere Chancen auf eine Zusage. Die Bank kann sich in diesem Fall starker an den bisherigen Umsatz- und Gewinnzahlen orientieren.

Wichtige Unterlagen für Selbstständige

Um das Einkommen zu plausibilisieren, verlangen Banken in der Regel Dokumente der letzten drei Geschäftsjahre:

• Einkommensteuerbescheide der vergangenen drei Jahre
• Vollständige Jahresabschlüsse (Bilanzen oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen)
• Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) für das laufende Jahr
• Nachweise über die aktuelle Kranken- und Sozialversicherung (SVS)
• Auszug aus dem Gewerberegister oder Firmenbuch
• Weitere mögliche Unterlagen: Gesellschaftsrechtliche Dokumente sowie Business Case bei Neugründungen

Fixzins oder variable Verzinsung?

Auch Selbstständige oder Freiberufler können wählen, ob sie einen Fixzinskredit oder eine variable Verzinsung bevorzugen. Ein Fixzins bietet Planungssicherheit, weil die monatliche Rate für einen bestimmten Zeitraum feststeht. Eine variable Verzinsung kann dagegen attraktiv sein, wenn man von sinkenden oder günstigen Marktzinsen profitieren möchte. Wichtig ist: Fixzinsen gelten meist nicht über die gesamte Kreditlaufzeit.

Mögliche Finanzierungsformen: Die Laufzeit sollte möglichst langfristig geplant werden. Häufige Varianten sind der Hypothekarkredit und das Bauspardarlehen.

Die Sache mit den Konditionen

Grundsätzlich gelten für Selbstständige beim Baukredit dieselben Regeln wie für Angestellte oder Beamte. Welche Konditionen möglich sind, hängt vor allem von der Bank und der individuellen Bonität ab.

Sich mehrere Angebote einzuholen ist daher unerlässlich. Verglichen werden sollte dabei immer der Effektivzinssatz statt nur der Sollzins, da er alle mit dem Kredit verbundenen Kosten enthält. Alle Banken in Österreich sind verpflichtet, diesen Zinssatz anzugeben.

Wie sieht’s mit den Sicherheiten aus?

Hypothekarkredit als Sicherheit

Selbstständige können einen Hypothekarkredit nutzen. Dafür wird zugunsten der Bank ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen. Dieses Pfandrecht dient der Bank als Sicherheit.

Wenn die Sicherheit nicht ausreicht

Können die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden, darf die Bank die Immobilie verwerten. In manchen Fällen genügt diese Sicherheit jedoch nicht. Dann kann zusätzlich ein Bürge erforderlich sein.

Pfandrecht und Bürgschaft: Das Pfandrecht ist eine dingliche Sicherheit. Eine Bürgschaft ist dagegen eine persönliche Sicherheit: Der Bürge verpflichtet sich, die Kreditraten zu übernehmen, wenn der Kreditnehmer sie nicht mehr zahlen kann.

Förderungen für Selbstständige beim Immobilienkauf

Auch in Sachen Förderung werden Selbstständige und Angestellte gleichbehandelt. Und zwar unabhängig davon, ob es nun um eine Förderung zur Hausstandsgründung oder eine reine Wohnbauförderung geht. Die wichtigsten Informationen und Möglichkeiten hierzu finden Sie auf oesterreich.gv.at oder auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen.